Nếu như bạn chưa biết, các công trình nhà ở riêng lẻ đặc thù cũng cần đảm bảo quy định pháp luật hiện hành trong quá trình xây dựng, hoàn thiện. Vậy, chi tiết những yêu cầu này như thế nào? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng ra sao?… Trong bài viết này, hãy cùng Arteco cập nhật những quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ mới nhất cho năm 2024 nhé!

Định nghĩa nhà ở riêng lẻ theo quy định pháp luật?

Thuật ngữ nhà ở riêng lẻ được giải thích chi tiết trong “Luật Nhà ở 2014”. Theo đó, chúng ta có thể hiểu đây là công trình nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt và thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình. Nhà ở riêng lẻ có thể bao gồm nhà biệt thự và nhà ở độc lập.

nha-o-rieng-le-la-gi
Nhà ở riêng lẻ là gì?

Trong bài viết này, chúng ta sẽ tập trung tìm hiểu các vấn đề xoay quanh mô hình nhà ở độc lập. Đặc biệt là quy định về xin giấy phép xây dựng.

Quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ quan trọng như thế nào?

Đối với các công trình đặc thù, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng là bắt buộc. Trong trường hợp không tuân thủ quy định này, theo khoản 7, điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, gia chủ/ chủ đầu tư có thể bị xử phạt đối như sau:

  • Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng khi xây dựng nhà riêng lẻ không phép.
  • Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng khi xây dựng nhà riêng lẻ không phép trong các khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hay công trình xây dựng khác.

Những quy định này được đưa ra không chỉ hướng đến công năng, tính an toàn của công trình mà còn đảm bảo yếu tố cảnh quan, môi trường xung quanh, tránh xảy ra những tác động tiêu cực về sau.

Vậy, trong những trường hợp nào thì gia chủ cần tuân thủ quy định về xây dựng nhà ở, cụ thể hơn là xin giấy phép xây dựng trước khi thi công, hoàn thiện?

Trường hợp nào cần xin giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ?

Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ cần xin giấy phép xây dựng nếu không thuộc một trong các trường hợp được miễn dưới đây:

  • Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, đang thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý: Khi này, chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng, nhưng có trách nhiệm gửi thông báo về thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng theo đúng quy định đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để quản lý.

  • Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô dưới 07 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; ngoại trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn hay khu di tích lịch sử – văn hóa.
  • Nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng; ngoại trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn hay khu di tích lịch sử – văn hóa;

(Những nội dung này được căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020).

truong-hop-xin-giay-phep-xay-dung-nha-o-rieng-le
Khi nào cần xin giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ?

Như vậy, đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong 03 trường hợp kể trên, gia chủ/ chủ đầu tư cần phải thực hiện xin giấy phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và dựa trên quy định mới về xây dựng nhà ở Việt Nam.

Chi tiết quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hành

Điều kiện về cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị

Công trình nhà ở riêng lẻ cần đảm bảo điều kiện chung sau:

  • Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
  • Bảo đảm tính an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn với công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến yếu tố quốc phòng, an ninh;
  • Về thiết kế xây dựng, cần  nhà thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020);
  • Về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cần dựa trên khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

Bên cạnh các điều kiện trên, công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì cần phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn

Với trường hợp này, gia chủ/ chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về xây dựng nhà ở nông thôn. Cụ thể hơn, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của điểm dân cư nông thôn.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ có thời hạn

Trong trường hợp muốn xin giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư/ gia chủ cần đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 94 và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020).

Để bạn đọc dễ dàng nắm bắt, Arteco đã khái quát theo bảng dưới đây:

Tại đô thị

Điều kiện Nội dung quy định
Tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị Nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải tuân thủ: 

  • Quy hoạch xây dựng đô thị
  • Quy định về mật độ xây dựng
  • Quy định về chiều cao, hình dạng, kiến trúc 
  • Đảm bảo an toàn xây dựng
Đảm bảo an toàn công trình Gia chủ, chủ đầu tư cần đảm bảo công trình xây dựng đáp ứng các yêu cầu về kỹ thuật xây dựng; khả năng chống chịu các tác động môi trường, tự nhiên, xã hội và yếu tố an toàn tại khu vực đô thị.
Giấy phép khác Gia chủ, chủ đầu tư cần có Giấy phép kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ tương đương (nếu áp dụng) để chứng minh khả năng sử dụng đất và xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Tại nông thôn

Điều kiện Nội dung quy định
Tuân thủ quy hoạch xây dựng Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn phải tuân thủ quy hoạch xây dựng địa phương và quy định về vị trí; diện tích; hình dạng; mật độ xây dựng; kiến trúc; cảnh quan và an toàn xây dựng.
Đảm bảo an toàn công trình Gia chủ, chủ đầu tư cần đảm bảo công trình xây dựng đáp ứng các yêu cầu về kỹ thuật xây dựng; khả năng chống chịu các tác động môi trường, tự nhiên, xã hội và yếu tố an toàn tại khu vực đô thị.
Chứng minh tài chính Gia chủ, chủ đầu tư cần có đủ nguồn tài chính để thực hiện dự án xây dựng và duy trì công trình sau khi hoàn thành.
Bảo đảm môi trường sống và nguồn tài nguyên Gia chủ, chủ đầu tư cần phải bảo đảm việc xây dựng nhà ở riêng lẻ không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sống; tài nguyên thiên nhiên và sinh kế của cộng đồng địa phương và tuân thủ các quy định về xây dựng nhà ở nông thôn có liên quan.

 

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới công trình nhà ở riêng lẻ gồm những gì?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ cần bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho công trình;
  • Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của gia chủ/ chủ đầu tư theo quy định luật đất đai hiện hành;
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng của công trình;

Đặc biệt, với công trình xây dựng có công trình liền kề, cần có bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ tối thiểu

Dựa theo Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD của Bộ Xây dựng, quy định về diện tích xây dựng nhà ở tối thiểu ở nông thôn là: 

  • Với khu vực đồng bằng: tối thiểu từ 14m2/người.
  • Với khu vực trung du, miền núi: tối thiểu từ 10m2/người. 

Trong đó, một công trình nhà ở cần có diện tích tối thiểu từ 24m2 hoặc lớn hơn.

Cũng theo Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD của Bộ Xây dựng, diện tích tối thiểu khi xây nhà tại khu vực thành thị là 30m2 (tại các phường) và 60m2 (tại các xã giáp ranh các quận và thị trấn).

dien-tich-xay-dung-nha-o-rieng-le-toi-thieu
Quy định về diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ tối thiểu

Cần lưu ý rằng, quy định về diện tích xây dựng nhà ở tối đa phụ thuộc vào khu vực của công trình. Đồng thời, tùy theo đặc điểm vị trí xây dựng của từng công trình, pháp luật hiện hành cũng đưa ra những yêu cầu riêng về diện tích, dựa trên Chương 2, Quyết định 04/2008/QĐ-BXD – “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”.

Quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo pháp luật hiện hành, chỉ giới xây dựng được định nghĩa là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Như vậy, nó giúp phân định ranh giới giữa đất lưu không và diện tích đất cho phép xây dựng một công trình bất kỳ (gồm phần nổi và phần ngầm).

Trong một số trường hợp đặc biệt, chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể trùng nhau. Đó là khi:

  • Công trình được cấp phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất);
  • Công trình được cấp phép xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của quy hoạch.

Nội dung chi tiết các quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở có tại “Luật Xây dựng 2014” và “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” – được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ 05/07/2021).

>>> XEM THÊM: Tiêu chuẩn về thiết kế khi xây dựng nhà cao tầng

Quy định về nộp thuế xây dựng nhà ở

Theo quy định về xây dựng nhà ở hiện nay, 03 loại thuế, lệ phí mà chủ đầu tư/ gia chủ có thể phải nộp khi xây nhà ở riêng lẻ là: Thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí cấp giấy phép xây dựng và Lệ phí trước bạ. Cụ thể

Thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân

  • Áp dụng cho các tổ chức, cá nhân là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi triển khai xây dựng công trình.

Nói cách khác, bên nhận thầu xây dựng có nghĩa vụ đăng ký, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế.

  • Căn cứ pháp lý: Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế; điểm b khoản 2 Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC

Như vậy, có sự khác biệt giữa trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê nhà thầu xây dựng (theo Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế) với hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng (theo Công văn 3381/TCT-CS ngày 08/9/2008, Công văn 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017, Công văn 3077/TCT-CS ngày 9/8/2018).

quy-dinh-ve-nop-thue-xay-dung-nha-o
Quy định về nộp thuế xây dựng nhà ở

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

  • Áp dụng trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ bắt buộc phải có giấy phép xây dựng.
  • Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Lệ phí trước bạ

  • Áp dụng sau khi xây dựng và nếu chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với công trình đó.
  • Căn cứ pháp lý: Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Một số câu hỏi liên quan đến quy định về xây dựng nhà ở

Giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ có còn giá trị pháp lý không?

Không. 

Đối với công trình nhà ở bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư/ gia chủ mới phải được chủ cũ chuyển giao quyền sử dụng giấy phép xây dựng theo đúng quy định về xây dựng nhà ở.

Đặc biệt, chỉ người chủ được cấp giấy phép xây dựng mới có quyền khởi công xây dựng. Tất nhiên, kèm theo đó là các quyền cũng như nghĩa vụ phát sinh. 

Nội dung này được quy định tại Điều 68 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020. 

Tiến hành xây nhà trước khi được cấp giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?

Có. 

Đối với công trình nhà ở bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, việc khởi công trước khi được cấp giấy phép có thể bị xử phạt từ 60 – 80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ, phạt 80 – 100 triệu đồng với nhà ở xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hay công trình xây dựng khác.

Nội dung này được quy định tại Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. 

Gia chủ/ chủ đầu tư có được tự vẽ thiết kế xây dựng đối với công trình nhà ở của mình không?

Có.

Tuy nhiên, việc bản vẽ thiết kế cần tuân thủ các quy định mới về xây dựng nhà ở tại Việt Nam, nhất là yếu tố an toàn, quy chuẩn kỹ thuật thiết kế công trình,…

Đặc biệt, sau khi có bản vẽ thiết kế, gia chủ/ chủ đầu tư cần nộp hồ sơ kiểm tra và cấp phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ những hồ sơ được đánh giá đủ điều kiện mới có thể sử dụng để thi công, hoàn thiện công trình.

>>> XEM THÊM: Cách tính chiều cao nhà và số tầng cao xây dựng nhà chuẩn quy định

Tổng kết

Trên đây là những cập nhật và chia sẻ của Arteco xoay quanh các quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ năm 2024 mà gia chủ/ chủ đầu tư không nên bỏ qua.

Nhìn chung, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng, có tính quyết định đến khả năng thi công dự án nhưng cũng là vấn đề khá nan giải đối với nhiều gia chủ/ chủ đầu tư. Do đó, nếu đang cần hỗ trợ, bạn nên hướng đến dịch vụ xây dựng nhà trọn gói hoặc liên hệ ngay tới Arteco để được hỗ trợ cụ thể, chi tiết nhé!